Uso dei beni comuni in condominio: quando l’assemblea può regolarlo in base ai millesimi

Nella vita condominiale, uno dei temi che più frequentemente genera contrasti riguarda l’utilizzo dei beni comuni, soprattutto quando si tratta di strutture destinate al tempo libero, come una piscina o un campo da tennis. Proprio su questo aspetto è intervenuta la Corte di Cassazione  con una pronuncia (sent. N° 4966/2026) di particolare interesse, che merita attenzione perché chiarisce un principio molto importante: il diritto di ciascun condomino a servirsi delle cose comuni non implica necessariamente che tutti debbano poterne godere in modo identico, nello stesso tempo e nella medesima misura.

La decisione si concentra sul rapporto tra due esigenze che, nella pratica, entrano spesso in tensione. Da un lato vi è il diritto di ogni partecipante al condominio di utilizzare i beni comuni; dall’altro vi è la necessità di disciplinare concretamente questo uso, soprattutto quando il bene, per sua natura, non può essere fruito contemporaneamente da tutti nello stesso modo. È evidente, infatti, che strutture come una piscina o un campo da tennis non possono essere utilizzate senza regole: occorrono criteri di accesso, modalità organizzative e, talvolta, anche limiti quantitativi o temporali.